배팅 사이트자산운용이 운용하는 서울 명동 건물에 입주해 억대 빚더미에 앉게 된 한 자영업자 부부가 피해를 호소하고 있다. 코로나19 사태 당시 '무늬는 단기계약이지만 사실상 장기계약'이라는 배팅 사이트자산운용의 구두 약정을 믿고 계약서에 서명했다가 일방적인 퇴점 통보를 받고 각종 소송전에 휘말렸기 때문이다. 배팅 사이트자산운용이 이 자영업자 부부에게 청구한 배상액은 41억 원에 이른다.

배팅 사이트은 해당 사건을 4편에 걸쳐 다룰 예정이다. 우선 ▲청휘빌딩에 입주한 자영업자 부부가 왜 눈물을 흘리게 됐는지 그들의 사연을 살피고 ▲법원이 왜 이지스자산운용의 손을 들어줬는지 그 배경과 소송 과정에서 제기된 각종 의혹에 대해 짚어본다. 그리고 ▲이에 대한 이지스자산운용의 입장을 독자들에게 알릴 계획이다. 이어 ▲이와 비슷한 일이 다시 발생하지 않으려면 어떤 제도적 보완이 필요한지에 대해서도 보도한다. 〈편집자주〉

24일 본지에 제보된 내용을 종합하면 현재 배팅 사이트자산운용은 서울 중구 명동2가 소재 청휘빌딩에 입주한 30대 자영업자 부부 A·B씨와 법정 공방을 벌이고 있다.

배팅 사이트자산운용 측은 A씨 부부와 청휘빌딩 102호(A면), 103호(B면)에 대한 단기 임대차계약을 맺었는데, A씨 부부가 계약 날짜가 지났음에도 퇴점하지 않고 있다며 이들을 대상으로 명도 및 부당이득반환청구 소송을 제기했다. 이에 대해 A씨 부부 측은 102호(A면), 103호(B면) 단기계약 당시 배팅 사이트자산운용 담당 직원으로부터 구두로 장기 연장 약정을 확답받았다고 맞서고 있다. 계약서상으론 분명 단기계약이 맞지만, 계약당사자들이 구두로 장기계약을 맺었다는 주장이다(관련 기사: "배팅 사이트운용 믿었다가 빚더미"…청휘빌딩 자영업자 부부의 눈물).

당연히 사법부는 배팅 사이트자산운용의 편을 들어줬다. 양측간 단기사용계약이 체결된 사실이 분명하기 때문이다. 또한 단기임대차계약은 상가임대차보호법의 보호 대상이 아니며, 배팅 사이트자산운용과 A씨 부부가 작성한 계약서에도 '상가임대차보호법을 적용 대상이 아니라는 사실을 확인하고, 향후 상가임대차법상 제반 권리를 행사하지 않을 것을 확약한다'는 문구가 명시돼 있다. 특히 A씨 부부에게는 배팅 사이트자산운용과 장기임대차계약을 체결하기로 하는 구두 약정이 있음을 증명할 만한 자료가 전혀 없었다.

▲102호에 대한 총 6개월짜리 단기계약에서 배팅 사이트자산운용이 공사 기간 2개월, 렌트프리 2개월 등 4개월을 무료로 사용하게 해준 점 ▲103호에 대한 임대차계약 18개월 연장이 이뤄졌던 점 ▲배팅 사이트자산운용이 A씨 부부에게 임대료 1억2610만 원을 내야 재연장이 가능하다고 했던 103호를 다른 임차인과 월 1200만 원에 계약한 점 등 구두계약이 존재할 수 있다고 여겨질 만한 정황들은 받아들여지지 않았다.

법원은 명도 소송에서 "배팅 사이트자산운용이 피고(A씨 부부)에게 일시 사용이 아닌 장기간의 상가 임대차 계약을 체결하기로 하는 약정을 체결했다고 인정하기에 증거가 부족하다"고 판시했다. 배팅 사이트자산운용은 102호에 대한 명도소송 1·2심, 103호에 대한 명도소송 1심에서 승소한 상태다. 소송가액 41억 원 규모 부당이득반환청구소송은 1심이 진행되고 있다. 부당이득취득금액에 대한 일부 조정이 이뤄질 뿐, 배팅 사이트자산운용의 승소가 예상된다.

배팅 사이트자산운용 측이 제출한 수상한 감정평가서
코로나前 명동시세 높던 2019년 임대사례로 감평

앞서 거론했듯 배팅 사이트자산운용의 승소가 유력한 소송전이다. 계약서가 확실한 근거다. 다만, 의문이 드는 대목이 존재한다.

우선, 배팅 사이트자산운용 측이 이번 명도 및 부당이득반환청구 소송을 위해 법원에 제출한 청휘빌딩 102호, 103호에 대한 감정평가서다. 배팅 사이트자산운용은 해당 물건의 감정평가서를 N감정평가법인(N사)에 의뢰했다. N사는 102호의 보증금과 월 실질 임대료를 24억8500만 원에 2억6400만 원, 103호의 그것은 12억6100만 원에 1억3400만 원으로 각각 평가했다. 이는 A씨 부부 측이 제출한 감정평가액보다 25배 가량 높은 수준이다. 소송가액이 40억 원을 넘어서는 배경이다.

양측의 감평액 차이가 큰 이유는 N사가 본건 물건의 감평에서 서울 명동 일대 시세가 최고점을 찍었던 코로나19 팬데믹 이전 2019년의 임대 사례를 다수 적용했기 때문으로 풀이된다.

N사의 감정평가서를 살펴보면 N사의 감정평가사는 6곳의 임대 사례를 선정하면서 2019년 12월 초 임대차계약이 체결된 '충무로1가 23-10번지'의 보증금 15억 원에 월세 9000만 원(362㎡)·1억3000만 원(396㎡)의 사례를 포함시켜 청휘빌딩의 임대료를 산출했다. 이중 월 임대로 1억3000만 원짜리 사례의 경우 N사가 감평 조사를 진행했던 2023년 2월 27일~3월 3일 공실이었고, 현재(2024년 10월 기준)까지도 공실로 남아있는 것으로 확인됐다. 공실은 임대 사례 선정의 예로 활용할 수 없다.

다른 임대 사례도 마찬가지다. N사가 가장 높은 임대료로 제시한 '남대문로2가 9-1외'(월 실질 임대료 6억9453만 원)는 애플스토어다. 외국 대기업의 장기임대차여서 일반적인 임대 계약과 비교하기 어렵고, 해당 건물을 지을 때부터 10년 장기 계약을 맺은 것이기 때문에 적용 사례로 적절하지 않다는 평가다. '명동2가 51-1번지'(보증금 27억 원·월 임대료 2억 원), '32-3번지'(10억 원·월 임대료 9000만 원) 등 2건은 임대 시점조차 기재되지 않았다.

더욱이 N사는 "다수의 임대 사례 수집을 위해 2019년 관련 업계에서 조사된 명동 메인길 중심 임대 사례를 분석한 결과 전용면적당 평균 임대료는 중앙길(명동8길) 평당 약 277만 원, 유네스코길(명동길) 평당 약 218만 원, 충무길(명동8나길) 평당 약 173만 원 수준"이라고 감평서에 적었다. 하지만 A씨 부부가 청휘빌딩 임대를 개시(103호)한 시점은 코로나19 사태로 명동 상권이 어려움을 겪고 있을 때(2021년 4월)다. 102호 임대차계약이 이뤄졌던 2022년 8월도 명동에서 외국인 관광객을 찾아보기 힘든 시기였다.

감정평가 실무기준(400-3.3.22)에선 임차 등 계약 내용이 같거나 비슷한 사례, 임대차 사정이 정상적이라고 인정되는 사례나 정상적인 것으로 보정 가능한 사례만을 감평에 사용하도록 하고 있다.

이지스자산운용 측의 감정평가서에서 의구심이 드는 부분이 한 가지 더 있다. 이지스자산운용의 의뢰로 해당 감평서를 담당한 N사 소속 감정평가사는 K이사다. N사 홈페이지에 소개된 K이사의 이력에는 '□□부동산원, △△△영, 이지스자산운용'이라고 기재돼 있다. 이지스자산운용 출신 감평사가 이지스자산운용의 의뢰를 받아 감평서를 작성한 것이다.

이와 관련, 업계의 한 관계자는 "특정 인물이나 법인의 승소를 위해 감평사들이 종종 의도적으로 감평액을 높게 잡는 경우들이 있다. 이른바 '업(UP)감정'이라고 한다. 혐의가 인정되면 형사 처벌로도 이어질 수 있는 문제"라고 말했다.

이어 "이번 사안에서는 감정평가서에 허점으로 여겨질 만한 부분이 여럿 있는 것으로 보인다"며 "한국부동산원 통계만 봐도 임차인(A씨 부부)의 임대 개시 시점인 2022년 4분기 명동 지역의 중대형 상가 임대료는 1㎡당 18만2000원으로 3년 전인 2019년 4분기(29만4640원) 대비 40% 가까이 떨어졌다"고 부연했다.

〈다음편에서 계속〉[배팅 사이트]